Когда управляющая компания не отвечает за плесень в квартире: разбор определения Первого кассационного суда
Плесень в квартире — не всегда вина управляющей организации. Суды всё чаще встают на сторону УО, если установлено, что причина повышенной влажности — действия самого собственника, в том числе незаконная перепланировка. Рассказываю, при каких условиях управленец освобождается от ответственности и что делать, чтобы не оказаться в подобной ситуации.
Что решил суд — ключевой вывод
Первый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 19.02.2026 № 88-4538/2026 подтвердил: управляющая МКД организация не отвечает за образование плесени в помещении, если она образовалась из-за действий собственника, в том числе в результате незаконной перепланировки.
Кассация поддержала нижестоящие суды, которые отказали собственнику в иске к УО о возмещении ущерба, компенсации морального вреда и судебных расходов.
Обстоятельства дела — что произошло
Собственник квартиры в многоквартирном доме обнаружил плесень на стенах и потолке. Он обратился в управляющую организацию с претензией — потребовал устранить причину проблемы и возместить ущерб.
УО совместно с подрядной организацией провела обследование. Результаты оказались неутешительными для заявителя:
- В квартире была выполнена незаконная перепланировка:
- демонтирована несущая перегородка между жилой комнатой и кухней;
- увеличена площадь «мокрой» зоны жилого помещения;
- санузел совмещён с ванной с нарушением проекта МКД.
- Индивидуальный горизонтальный вентиляционный короб ванной и санузла демонтирован.
- В вертикальный вентиляционный канал встроена электрическая кухонная вытяжка.
- В результате естественная вентиляция совмещённого санузла отсутствует.
- Вентиляционная решётка кухонного канала засалена, забита пылью и наполовину перекрыта кухонным шкафом.
- Установленные окна ПВХ в закрытом состоянии исключают приток наружного воздуха.
- При этом наружные межпанельные швы оказались герметичны, трещин не было.
УО сделала вывод: плесень образовалась не из-за конструктивных элементов дома, а из-за повышенной бытовой влажности, вызванной неправильной эксплуатацией помещения. В удовлетворении претензии было отказано.
Судебный процесс — как рассматривалось дело
Собственник не согласился с отказом и обратился в суд. Он требовал:
- обязать УО устранить причины плесени;
- взыскать ущерб в размере 468 000 рублей;
- возместить расходы на оценку ущерба — 18 000 рублей;
- взыскать судебные расходы — 80 000 рублей;
- компенсировать моральный вред — 20 000 рублей.
Заключение судебной экспертизы
| Параметр | Вывод эксперта |
|---|---|
| Причина плесени | Нарушение воздухообмена в квартире |
| Влияние перепланировки | Перепланировка системы вентиляции наиболее вероятно влияет на возникновение недостатков |
| Состояние фасадных швов | Наружные межпанельные швы находятся в работоспособном состоянии |
| Способ устранения | Необходимо привести квартиру и систему вентиляции в изначальное состояние согласно типовому проекту МКД |
Позиция судов
Суды первой и апелляционной инстанций, а затем и кассация, отказали в удовлетворении требований. Они руководствовались:
- статьями 25, 26, 29 Жилищного кодекса РФ — правилами переустройства и перепланировки, последствиями самовольных работ;
- пунктом 1.7.3 Правил эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.
Суд установил: причинно-следственная связь между действиями УО и возникновением ущерба отсутствует. Виноват в образовании плесени сам собственник, нарушивший правила эксплуатации и перепланировки помещения.
Нормативная база — что говорит закон
Жилищный кодекс РФ
| Статья | Содержание |
|---|---|
| Статья 25 ЖК РФ | Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт |
| Статья 26 ЖК РФ | Перепланировка проводится с соблюдением законодательства по согласованию с органом местного самоуправления |
| Статья 29 ЖК РФ | За самовольную перепланировку лицо несёт ответственность. Суд может сохранить помещение в перепланированном состоянии, только если не нарушаются права и интересы граждан и нет угрозы их жизни или здоровью |
Правила эксплуатации жилищного фонда
Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 устанавливает:
- пункт 1.7.3 — не допускается перепланировка квартир, которая ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан.
Выводы для собственников — когда УО не отвечает за плесень
Управляющая компания не несёт ответственности, если:
- ✅ Плесень образовалась из-за нарушения воздухообмена, вызванного самовольной перепланировкой (демонтаж вентканалов, увеличение «мокрых» зон).
- ✅ Наружные конструкции дома (межпанельные швы, стены) находятся в исправном состоянии и не являются источником влаги.
- ✅ В помещении отсутствует естественная вентиляция из-за действий собственника (закрытые окна ПВХ, забитые вентиляционные решётки).
- ✅ Причинно-следственная связь между действиями УО и появлением плесени не доказана.
Рекомендации для жильцов — как избежать подобной ситуации
Если вы планируете перепланировку
- Всегда согласовывайте перепланировку с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ).
- Не демонтируйте вентиляционные короба и каналы — это нарушает воздухообмен во всём доме.
- Не увеличивайте площадь «мокрых» зон (санузлов, ванных) за счёт жилых комнат.
- Сохраняйте проектную документацию и акты согласования.
Если плесень уже появилась
- Не спешите обвинять УО — сначала закажите независимое обследование.
- Проверьте состояние вентиляции: не забита ли решётка, работает ли вытяжка.
- Проветривайте помещение, особенно если установлены герметичные окна ПВХ.
- Если УО провела обследование и указала на ваши нарушения — исправьте их самостоятельно, иначе суд будет не на вашей стороне.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Может ли УО нести ответственность за плесень, если перепланировка была сделана до моего заселения?
Ответ: Да, может, если вы сможете доказать, что не знали и не должны были знать о перепланировке. Однако бремя доказывания лежит на вас. Рекомендуется при покупке квартиры проверять технический паспорт и отсутствие самовольных переустройств.
Вопрос 2: Что делать, если УО отказывается устранять плесень, а я считаю, что виноват дом?
Ответ: Обратитесь в независимую экспертную организацию для проведения обследования. Если экспертиза подтвердит, что причина в конструктивных дефектах дома (например, протекают межпанельные швы), вы сможете использовать это заключение в суде.
Вопрос 3: Могу ли я потребовать от УО возмещения ущерба, если плесень появилась из-за соседской перепланировки?
Ответ: Да. В этом случае вы можете подать иск к соседу, который произвёл перепланировку, нарушившую вентиляцию всего стояка. УО в таких случаях часто выступает третьим лицом.
Вопрос 4: Какой штраф грозит за самовольную перепланировку?
Ответ: Согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, штраф для граждан составляет от 2 000 до 2 500 рублей. Кроме того, суд может обязать вас привести помещение в первоначальное состояние за свой счёт.
Вопрос 5: Можно ли сохранить перепланировку в судебном порядке?
Ответ: Да, на основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суд может сохранить помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью. Однако в данном деле суд отказал, поскольку перепланировка нарушила вентиляцию всего помещения.
Услуги юриста. Иски, заявления, жалобы. Позвонить.
Экспертиза по оценке ущерба. Позвонить.
