Состав технической и иной документации МКД

Документация МКД — это обязательный комплект документов, фиксирующий состояние и параметры общего имущества дома. Управляющая организация (УО) обязана обеспечивать её сохранность, актуализацию и передачу в установленном порядке.

Категории документации

Техническая документация
- технический паспорт здания;
- акты проверок и испытаний инженерных систем;
- исполнительная документация на строительно‑монтажные работы;
- схемы внутридомовых сетей (электрика, водоснабжение, отопление и др.);
- паспорта лифтов, противопожарного оборудования и иных технических устройств;
  ВАЖНО! служит основой для эксплуатации, ремонта и модернизации МКД.
Документация по управлению домом
- договоры с ресурсоснабжающими организациями;
- протоколы общих собраний собственников;
- сметы и акты выполненных работ;
- журналы учёта заявок и обращений жильцов;
- отчёты о расходовании средств на содержание МКД;
  ВАЖНО! обеспечивает прозрачность управления и отчётность перед собственниками.
Технические средства и оборудование
- приборы учёта коммунальных ресурсов;
- системы диспетчеризации и видеонаблюдения;
- оборудование ИТП, насосных станций и др.;
  ВАЖНО! входят в состав общего имущества и требуют учёта и обслуживания.

Нормативная база (ключевые акты)

ЖК РФ:
- ч. 3.1 ст. 161 (обязанности УО по документации);
- ч. 10 ст. 162 (передача документации при смене УО);
- ч. 1 ст. 200 (хранение и предоставление документов).
Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (Правила управления МКД):
- подп. «а», «б» п. 4 (перечень обязательной документации).
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества):
- п. 27 (требования к ведению и хранению документации).

Обязанности управляющей организации

УО обязана:

обеспечивать хранение документации (в т. ч. в электронном виде);
актуализировать данные при изменениях в конструкции или оборудовании МКД;
восстанавливать утраченные документы;
передавать документацию при смене способа управления или УО в срок, установленный законом;
предоставлять доступ к документам собственникам по запросу.

Риски при несоблюдении требований

Административная ответственность (штрафы по КоАП РФ);
Потеря лицензии при грубых нарушениях;
Судебные иски от собственников из‑за непрозрачности управления;
Сбои в эксплуатации МКД из‑за отсутствия актуальных данных.

В прилагаемой таблице содержится детальный список подлежащих передаче документов:

Вид документации	Состав	Норма права
Техническая документация	1) документы технического учета жилищного фонда, которые содержат сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на МКД, акт технического состояния МКД и т. д.); 2) документы на установленные ОДПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в МКД ИПУ, в том числе информация о каждом установленном ИПУ (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний; 3) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи проведенных работ текущего ремонта, оказанных услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД; 4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов на земельном участке и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра; 5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду; 6) инструкция по эксплуатации МКД установленной формы – для МКД, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года (п. 6 постановления Правительства от 13.08.2006 № 491)	п. 24 Правил № 491
Иные документы, которые связаны с управлением МКД	1) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; 2) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; 3) заверенная уполномоченным органом МСУ копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для МКД, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых проводили на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка. Изначально форма градостроительного плана земельного участка была утв. постановлением Правительства от 29.12.2005 № 840); 4) документы о содержании и сфере действия сервитута или иных обременений (при наличии сервитута). К ним должен быть приложен план, на котором отмечены обременения части земельного участка. План заверьте в организации (органе) по государственному учету объектов недвижимого имущества; 5) оригинал или копия проектной документации на МКД, в соответствии с которой было строительство или реконструкция МКД (при наличии); 6) реестр собственников помещений в МКД с учетом требований части 3.1 статьи 45 ЖК; 7) списки нанимателей помещений и лиц – пользователей общего имущества в МКД на основании договоров по решению ОСС – составьте с учетом требований законодательства о защите персональных данных; 8) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД; 9) копии решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД^*; 10) иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений	ч. 3.1 ст. 45 ЖК, п. 26 Правил № 491, подп. «б» п. 4 Правил № 416

Вид документации

Состав

Норма права

Техническая документация

1) документы технического учета жилищного фонда, которые содержат сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт на МКД, акт технического состояния МКД и т. д.);

2) документы на установленные ОДПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в МКД ИПУ, в том числе информация о каждом установленном ИПУ (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

3) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи проведенных работ текущего ремонта, оказанных услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;

4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов на земельном участке и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;

6) инструкция по эксплуатации МКД установленной формы – для МКД, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года (п. 6 постановления Правительства от 13.08.2006 № 491)

п. 24 Правил № 491

Иные документы, которые связаны с управлением МКД

1) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

2) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

3) заверенная уполномоченным органом МСУ копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для МКД, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых проводили на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством формы градостроительного плана земельного участка. Изначально форма градостроительного плана земельного участка была утв. постановлением Правительства от 29.12.2005 № 840);

4) документы о содержании и сфере действия сервитута или иных обременений (при наличии сервитута). К ним должен быть приложен план, на котором отмечены обременения части земельного участка. План заверьте в организации (органе) по государственному учету объектов недвижимого имущества;

5) оригинал или копия проектной документации на МКД, в соответствии с которой было строительство или реконструкция МКД (при наличии);

6) реестр собственников помещений в МКД с учетом требований части 3.1 статьи 45 ЖК;

7) списки нанимателей помещений и лиц – пользователей общего имущества в МКД на основании договоров по решению ОСС – составьте с учетом требований законодательства о защите персональных данных;

8) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;

9) копии решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД^*;

10) иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений

ч. 3.1 ст. 45 ЖК, п. 26 Правил № 491, подп. «б» п. 4 Правил № 416

*С 11 января 2018 года управляющая организация МКД обязана обеспечивать хранение, получение и передачу копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Оригиналы решений и протоколов должны быть направлены в органы государственного жилищного надзора (ГЖИ). Это установлено частью 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ (в редакции Закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ). Следует отметить, что в Правила № 491 соответствующие изменения на данный момент не внесены.

Итог: грамотное ведение документации — не формальность, а основа надёжной эксплуатации МКД и защиты интересов УО.

Услуги юриста. Жалобы, заявления, обращения. Позвонить!

Экспертная оценка ущерба. Позвонить!

Состав технической и иной документации МКД